Fachlexikon

A
ist die Wertminderung eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage, die unter Beachtung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer und der technischen Lebensdauer der Wertermittlung von Gebäuden und baulichen Anlagen zugrunde gelegt wird.
Anfangswert
ist der in einem Sanierungs- oder Entwicklungsgebiet festzulegende Wert am Beginn der Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme. Als Stichtag gilt dabei die Veröffentlichung von Beschlüssen, Satzungen, Ergebnissen vorbereitender Untersuchungen u.a. bei denen der Grundstücksmarkt auf die besondere städtebauliche Entwicklung reagieren kann. Der Anfangswert ist die Grundlage für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen. Es sind Zonenanfangswerte oder grundstücksbezogene Anfangswerte zu ermitteln.
Ausgleichsbetrag
ist der Differenzbetrag zwischen dem Endwert am Ende der Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme und dem Anfangswert. Mit dem Ausgleichsbetrag werden die bezogen auf die Entwicklung des Gebietes ermittelten Werterhöhungen abgeschöpft. Im Rahmen von Sanierungs- und Entwicklungsgebieten werden keine Erschließungsbeiträge erhoben.
Ausnutzbarkeit des Grundstücke
wird durch einen Bebauungsplan festgesetzt. Besteht kein Bebauungsplan, richtet sich die bauliche Ausnutzbarkeit eines Grundstückes nach der baulichen Ausnutzung der Grundstücke im Umfeld (§34 des Baugesetzbuches)
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B
Bauland
ist Land, welches entsprechend dem Planungszustand und der Eignung in absehbarer Zeit zur baulichen Nutzung vorgesehen ist.
Bauliche Ausnutzung
wird durch einen Bebauungsplan festgesetzt. Besteht kein Bebauungsplan, richtet sich die bauliche Ausnutzbarkeit eines Grundstückes nach der baulichen Ausnutzung der Grundstücke im Umfeld (§34 des Baugesetzbuches)
Beleihungswert
wird nach den Regeln des Hypothekenbankgesetzes ermittelt, wobei einzelne Bankinstitute differenzierte Wertermittlungsrichtlinien festlegen können. Der Beleihungswert ist in der Regel zu ermitteln, wenn Darlehen auf das Grundstück aufgenommen werden sollen. Daß heißt, der Beleihungswert ist Grundlage für die Kreditierung von Bauleistungen oder Kaufpreisen für die Bankinstitute. Beleihungswerte könne für bereits vorhandene Gebäude und Grundstücke ermittelt werden oder aber für geplante Gebäude
Bodenrichtwert
ist ein durchschnittlicher Wert der Bodenpreise. Er charakterisiert die für das betrachtete Gebiet durchschnittliche bauliche Ausnutzung und ortsübliche Erschließung. Der Bodenrichtwerte werden auf der Grundlage der ausgewerteten Kaufpreise durch die zuständigen Gutachterausschüsse der Landkreise ermittelt.
Bodenwert eines Grundstückes
wird auf der Grundlage von Kaufpreisen im Umfeld, die mit dem Grundstück vergleichbar sind bzw. auf der Grundlage von Bodenrichtwerten ermittelt. Bei der Ermittlung des Bodenwertes spielen die Erschließung, die Lage des Grundstückes und der Grundstücksschnitt und -zustand eine wesentliche Rolle.
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C
Cash-flow
wird als Überschuß der Einzahlungen über die Auszahlungen verstanden. Bezogen auf Immobiliengeschäfte wäre das der Überschuß aus Einnahmen gegenüber den Ausgaben.
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D
Dauerwohnrecht
ist ein vertraglich oder grundbuchlich vereinbartes Wohnrecht für die Eigentümer oder andere begünstigte Personen. Ein Dauerwohnrecht kann signifikante Einflüsse auf den Wert einer Immobilie haben.
Dienstbarkeit
wird in der Regel durch eine grundbuchliche Sicherung in Abt II des Grundbuches bezogen auf das Grundstück vereinbart. Das können beispielsweise Wegerechte, Leitungs- und Fahrrechte sein. Sie könne den Wert des Grundstückes erheblich beeinflussen.
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E
Endwert
ist der Wert eines Grundstückes nach Abschluß der städtebaulichen Entwicklung oder Sanierung. Der Endwert ist grundstücksbezogen zu ermitteln. Endwert und Anfangswert des Grundstückes sind Basis für die Erhebung des Ausgleichsbetrages.
Entwicklungsgebiet
wird durch Satzung festgelegt. Es handelt sich dabei um besonderes Städtebaurecht. In Entwicklungsgebieten sind Anfangs- und Endwerte des Grundstückes zu ermitteln. Grundstückskäufe und -verkäufe sind hierbei genehmigungspflichtig.
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F
Flächennutzungsplan
ist der Ausdruck der geplanten städtebaulichen Entwicklung in einem Gebiet. Er beinhaltet Orientierungen für die städtebauliche Entwicklung, beinhaltet jedoch nicht baurechtliche Festsetzungen.
Flurstück
ist die katastermäßige Erfassung des Grundstückes. Es beinhaltet die Abzeichnung der Form und Lage des Grundstückes und wird entsprechend dem Liegenschaftskataster mit Zählnummern versehen. Im Zusammenhang mit dem Ausweis des Eigentümers im Grundbuch wird die Größe und Lage des Eigentums an einem Grundstück definiert.
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G
Gartenland
ist grundsätzlich nicht für die bauliche Nutzung vorgesehen. Bei der Wertermittlung von Grundstücken ist eine differenzierte Behandlung erforderlich.
Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
sind dingliche Rechte oder Lasten am Grundstück. Sie sind im Regelfall im Grundbuch, Abteilung II, eingetragen. Bei der Wertermittlung eines Grundstückes ist die gesonderte Bewertung der dinglichen Rechte und Belastungen notwendig.
Geschoßfläche
wird für Vollgeschosse in m² angegeben.
Geschoßflächenzahl (GFZ)
ist ein Maß der baulichen Ausnutzung des Grundstückes. Es ist im Bebauungsplan festgesetzt. Die Geschoßflächenzahl gibt das Verhältnis zwischen Geschoßfläche und der Grundstücksfläche an. Beispiel: GFZ = 0,4 heißt, daß auf einem Grundstück mit 1.000m² Grundstücksfläche Gebäude mit 400m² Geschoßfläche realisiert werden dürfen.
Gesetzlicher Vertreter
ist eine juristische oder natürliche Person, die Rechte am Grundstück anstelle des Eigentümers wahrnimmt. Das kann in den Fällen erforderlich sein, wo beispielsweise der Eigentümer nicht auffindbar oder entmündigt ist.
Grundstücksgröße
ist im Grundbuch eingetragen. Sie wird bei Bildung der Grundstücke im Ergebnis der amtlichen Vermessung protokolliert. Danach findet sie Eingang in das Bestandsverzeichnis des Grundbuches.
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H
Herstellungskosten eine Gebäudes
werden üblicherweise als Normalherstellungs Kosten bei der Wertermittlung ermittelt. Sie können auf der Basis von Herstellungskosten 1913 oder Normalherstellungskosten 1995 ermittelt werden. Die Verwendung der tatsächlichen Herstellungskosten im Rahmen der Wertermittlung ist nur dann regelgerecht, wenn sie dem üblichen Marktverhalten entsprechen und damit für jeden Marktteilnehmer als Herstellungskosten akzeptiert werden können.
Honorar für Verkehrswertgutachten
wird entsprechend der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) berechnet.
Honorar für Beleihungswertgutachten
wird im Regelfall entsprechend der Honorartafel des jeweiligen Bankinstitutes berechnet.
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I
Instandhaltungsrückstau
sind die Wertminderungen infolge unterlassener Instandhaltung am Gebäude und an baulichen Anlagen, die über die Alterswertminderung hinausgehen.
Indexreihen
sind die Reihen zum Nachweis der Preisentwicklung, z.B. der Baupreise oder Bodenpreise. Sie sind anzuwenden, wenn bestimmte Zeitunterschiede verglichen oder Wertermittlung auf zurückliegende Wertermittlungsstichtage erfolgen sollen.
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J
Jahresrohmiete
ist die bezogen auf das Jahr einzunehmende bzw. eingenommene Miete bei Mietobjekten. Sie wird auch für die Wertermittlung als Rohertrag bezeichnet. Sie wird im Regelfall auf der Grundlage der Nettokaltmiete berechnet.
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K
Kosten
Die Kosten für eine Wertermittlung berechnen sich nach §§ 6, 7 sowie 34 der Honoraranordnung für Architekten und Ingenieure. Dabei ist überwiegend der Verkehrswert Berechnungsgrundlage.
Kaufpreis eines Grundstückes
ist der im Rahmen eines notariell beurkundeten Vertrages festgelegte Preis. Sofern es sich um Altbauten oder um unbebaute Grundstücke handelt, sollte er auf der Basis von Verkehrswertgutachten bestimmt werden,
Kaufpreisprüfung gemäß § 144 des BauGB
ist für Grundstücke erforderlich, deren Verkauf vorgesehen ist und die in einem Sanierungs- oder Entwicklungsgebiet liegen.
Kaufpreissammlung
wird durch die zuständigen Gutachterausschüsse geführt. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind kostenpflichtig.
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L
Lage des Grundstückes
hat bedeutenden Einfluß auf den Grundstückswert. Häufig wird erklärt, daß der Wert des Grundstückes durch 3 Faktoren bestimmt wird, erstens die Lage, zweitens die Lage, drittens die Lage.
Liegenschaftszins
ist der Zinssatz, mit dem Liegenschaften allgemein ortsüblich verzinst werden. Er wird aus dem Verhältnis der Kaufpreise und der Verkehrswerte ermittelt. Der Liegenschaftszins ist nicht gleich zu setzen mit dem Kapitalmarktzins.
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M
Mietpreisspiegel
geben Auskunft über die ortsübliche Miete des zu mietenden Objektes. Dabei sind Lage, Baualter und Größe zu berücksichtigen. Mietpreisspiegel geben im allgemeinen nur Anhaltspunkte für die Festlegung von Mieten.
Miteigentumsanteil
drückt den Anteil am Gesamteigentum aus, den ein Eigentümer z.B. bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung kauft.
Maß der baulichen Nutzung
wird allgemein durch die Geschoßflächenzahl (GFZ) oder Grundflächenzahl (GRZ) ausgedrückt. Festsetzungen hierzu sind mit dem Bebauungsplan getroffen. Orientierungen für das Maß der baulichen Nutzung sind in der Baunutzungsverordnung, § 17, zu finden.
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N
Normalherstellungskosten 1995
geben bezogen auf die Bruttogrundfläche die Normalherstellungskosten von Gebäuden an. Bezogen auf das Jahre 1913 sind auch Normalherstellungskosten bezogen auf den m³ umbauten Raum und Nutzflächen zu finden. Bei der Wertermittlung sind die Wertverhältnisse durch Indexreihen auf den Wertermittlungsstichtag hochzurechnen.
Nutzungsvertrag
wird für ein Pachtgrundstück geschlossen. Bei Nutzungsverträgen, die für Erholungsgrundstücke abgeschlossen worden sind und die aus DDR-Recht übergeleitet wurden, gelten besondere Bedingungen.
Nutzungsentgelt
wird vertraglich vereinbart. Für Erholungsgrundstücke, die aus DDR-Zeiten als Pachtgrundstücke noch heute durch die Nutzer genutzt werden, gelten besondere Nutzungsentgeltfestsetzungen. Im Regelfall ist das ortsübliche Nutzungsentgelt ein Anhaltspunkt für die Ermittlung des Nutzungsentgeltes bezogen auf das jeweilige Grundstück.
Nutzfläche eines Mietobjektes oder eines Wohngebäudes
ist die Fläche, die für den Gebrauch des Objektes maßgeblich ist.
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O
Ortsbegehung
ist im Allgemeinen für jede Wertermittlung erforderlich. Bei der Objektbesichtigung ist der Zustand des Objektes zu dokumentieren. Der Zustand ist ein wichtiges Maß für die Ermittlung des Verkehrswertes oder des Beleihungswertes eines Objektes.
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P
Pacht
siehe hierzu Nutzungsentgelt
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Q
Qualitätsfestschreibungszeitpunkt
wird auch als Qualitätsstichtag bezeichnet. Es ist der Stichtag, auf den die Qualität eines Objektes festgeschrieben und der Wertermittlung zugrunde gelegt wird.
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R
Restnutzungsdauer eines Objektes
richtet sich nach der Möglichkeit der wirtschaftlichen Nutzung eines Objektes. Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes verlängert sich durch Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Sie verkürzt sich durch unterlassene Instandhaltung sowie durch Schäden und Mängel. Auch ein Grundriß oder Gebäudeschnitt, der eine wirtschaftliche Nutzung des Objektes behindert, kann eine Verkürzung der Restnutzungsdauer zur Folge haben.
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S
Sachwert eines Objektes
repräsentiert den Wert eines Objektes zum Wertermittlungsstichtag. Er wird durch die Normalherstellungskosten bezogen auf den Wertermittlungsstichtag ermittelt, wobei die Alterswertminderung sowie Wertminderung durch Instandhaltungsrückstau sowie durch Schäden und Mängel berücksichtigt werden. Der Sachwert repräsentiert dann den Verkehrswert, wenn ein vernünftiger Kaufmann bereit wäre, diesen Wert für das Objekt zu bezahlen.
Schäden und Mängel
werden verursacht durch Mängel bei der Ausführung des Gebäudes sowie durch äußere Einwirkungen wie z.B. Senkungen, Sturm und Wasser.
Sachenrechtsbereinigungsgesetz
behandelt insbesondere Fälle, bei denen Wohngebäude auf Grundstücken errichtet worden sind, die nicht im Besitz des Gebäudeeigentümers sind. Mit dem Sachrechtsbereinigungsgesetz wird bestimmt, wie Eigentum von Grund und Boden und Eigentum von Wohngebäuden zusammengeführt werden können. Im Sachrechtsbereinigungsgesetz sind auch die Bewertungsregeln für diese Objekte festgelegt.
Schuldrechtsanpassungsgesetz
regelt im besonderen die Wertermittlung bei Erholungsgrundstücken, bei denen Gebäude auf Grundstücken errichtet worden sind, die nicht Eigentum des Grundstücksnutzers sind. Deshalb wird das Schuldrechtsanpassungsgesetz mitunter auch als das "Datschengesetz" bezeichnet.
Sanierungsgebiet
ist ein Gebiet, in dem besonderes Städtebaurecht gilt. Es wird mit Satzung festgelegt.
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T
Technische Lebensdauer von Gebäuden und baulichen Anlagen
ist die durchschnittliche Lebensdauer, die einem Gebäude oder einer baulichen Anlage beigemessen werden kann. Technische Lebensdauern für die Wertermittlung sind als Anlage der Wertermittlungsrichtlinie festgelegt. Sie betragen beispielsweise für Einfamilienhäuser in Massivbauweise 80 bis 100 Jahre.
Teileigentum
ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört.
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U
Unland
ist das Land, welches nicht für die landwirtschaftliche oder gärtnerische Nutzung oder für eine bauliche Nutzung geeignet ist. Darunter z.B. Sumpfflächen, Korbweideflächen oder Böschungen.
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V
Vergleichswert
ist der Wert, der zur Wertermittlung für ein Objekt hilfsweise herangezogen wird. Er kann sich auf Bodenpreise, auf Gebäude, auf Mieten oder auf Nutzungsentgelte beziehen. Für die Wertermittlung ist dabei die Erstellung der Vergleichbarkeit bezogen auf Lage, Art, Größe und auf den Wertermittlungsstichtag erforderlich.
Verkehrswert
ist der Wert eines Grundstückes, der unter normalen Geschäftsbedingungen auf dem Markt zu erzielen wäre. (Definiert im §194 des BauGB) Als Kriterium für den Verkehrswert kann angenommen werden, daß zu dem Preis ein Objekt in einem Zeitraum von 6 Monaten bis zu einem Jahr an den Markt zu bringen wäre.
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W
Wertermittlungsstichtag
ist der Stichtag auf dem, die Wertermittlung abzustellen ist. Bei zurückliegenden Zeiträumen ist hierbei die Anwendung von Indexreihen und von Definitionen des Qualitätszustandes des zu bewertenden Objektes erforderlich.
Wohneigentum
ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. - Eigentumswohnung -
Wohnfläche
ist im Regelfall die in Mietverträgen angegebene Fläche, auf die die Erhebung der Miete berechnet wird. Ihre Ermittlung erfolgt entsprechend der zweiten Berechnungsverordnung bzw. nach DIN 283.
Wegerecht
ist das Recht, ein Grundstück, welches sich nicht im Eigentum des Nutzers befindet, für Überfahr und Zuwegung zum eigenen Grundstück zu benutzen. Im Regelfall ist das Wegerecht in dem Grundbuch des dienenden und des herrschenden Grundstückes eingetragen.
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X
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Y
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Z
Zwangsvollstreckung
ist die zwangsweise und durch Gericht festgelegte Versteigerung eines Grundstückes. Zwangsversteigerung kann erforderlich werden, wenn ein Darlehen in Not gerät und das Eigentum damit an die Bank fällt oder wenn durch Erben oder andere Anteilsberechtigte keine Einigung über die Erfüllung von Anteilsansprüchen erzielt werden kann.

Galoppierende Energiekosten ausschlaggebend!